Como comprar seu primeiro imóvel – Parte 2

Semana passada, postamos em nosso blog a primeira parte deste artigo. Então, se você ainda não o leu, clica aqui antes de começar a leitura desta parte.

Bem, anteriormente falamos sobre o planejamento do planejamento para comprar um imóvel. Agora, vamos conversar sobre a parte mais prática da questão. Pessoalmente, esta é a parte mais divertida pois mostra realmente o quão perto – ou distante - você está da sua meta de comprar um imóvel. A seguir falaremos sobre estes pontos.

- Realidade financeira

Estude a sua situação financeira, ou seja, analise se realmente você tem condições para compra um imóvel. Se você não tiver condições, será necessário primeiro arrumar a sua situação para deixá-la mais confortável e eficiente.

“Mas como eu analiso a minha situação financeira?”, você deve estar pensando. Antes de qualquer coisa, você deve seguir um planejamento financeiro, que pode ser feito por meio de planilhas de organização de gastos (temos uma planilha disponível para download, basta clicar aqui). Entretanto, este orçamento pessoal deve ser feito da forma correta pois, caso contrário, você terá diagnósticos financeiros errados que podem ser prejudiciais para você. Logo, seja realista e verdadeiro consigo mesmo quando for organizar seus gastos.

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- Planejamento de tempo

Como o próprio nome deste tópico diz, é neste momento que você irá definir o prazo que você irá comprar o seu imóvel. Como no planejamento financeiro, aqui você também deve ser realista consigo mesmo. Aqui proponho que você tenha três opções de prazo ou, se você preferir, plano A, B e C. Todos os planos são influenciados pela variável de preço do imóvel, renda e esforço que você deseja fazer.

Irei falar melhor deles utilizando o seguinte exemplo: Você deseja comprar um apartamento de valor médio de R$300 mil. Em geral, para conseguir financiar o imóvel, é necessário possuir 20% do valor dele, logo, para este exemplo é necessário possuir R$60 mil. Assumiremos que você não possui nenhum dinheiro guardado para a entrada, portanto, seu caixa para a entrada do apartamento é igual a zero. Assumiremos também que sua renda é de R$6 mil.

Lembramos aqui que a porcentagem máxima que você pode comprometer da sua renda para o financiamento de imóveis é de 30%, seguindo a Lei de Comprometimento de Renda (Lei Nº8.682, de 28 de Julho de 1993). Sendo assim, dependendo do imóvel de sua escolha, será necessário dar um aporte inicial maior do que os 20% exigidos para que você possa financiar o imóvel.

Nos planos a seguir explicitamos aqui que não é necessário seguir a lei citada acima, visto que você ainda não está no contrato de pagamento do financiamento imobiliário. Sendo assim, estes planos são estratégias que você deve fazer consigo mesmo ou com aqueles que vivem de sua renda, visando um objetivo em comum, que é comprar um imóvel.

- Plano A

Este planejamento utiliza de um tempo mais curto e, por conta disso, as metas devem ser mais agressivas. Para o exemplo vamos supor que você deseja comprar o imóvel em dois anos (24 meses). Utilizando da regra de 30% de comprometimento da renda, o valor que você deverá poupar todo mês será de R$1.800,00. Entretanto, como dito anteriormente, este plano exige metas mais agressivas e, por ser um momento pré-aporte inicial, você tem a possibilidade de gerir suas finanças da forma que melhor lhe convém, sem precisar obedecer a lei do comprometimento de renda já que, como falamos anteriormente, você ainda não está pagando o financiamento. Por conta disso, definiremos que você deva armazenar por mês 45% de sua renda para atingir a sua meta.

Relembramos aqui que cada caso tem sua peculiaridade, por isso, neste exemplo estamos utilizando tal porcentagem. Contudo, para a definição de sua meta, esta porcentagem deve ser estudada e muito bem definida para não trazer problemas em seu orçamento pessoal.

Assim, com 45% de sua renda sendo destinada para a futura entrada do imóvel, por mês, você irá conseguir R$2.700,00.Dessa forma, no final dos vinte e quatro meses, você terá R$64.800,00, valor suficiente para a sua entrada.

- Plano B

Aqui deve-se utilizar um prazo médio para definir suas metas que devem ser do tipo flexíveis. Para o exemplo, iremos utilizar de 4 anos (48 meses) para comprar o apartamento e que você decide poupar 25% - o valor próximo ao máximo de porcentagem que o financiamento pode utilizar – por mês. Assim, o valor mensal armazenado será de R$1.500,00.

No final dos quatro anos, você terá acumulado R$72.000,00, valor que lhe permite dar uma entrada maior do que 20% do imóvel.

- Plano C

O prazo neste plano é mais longo e, por conta disso, suas metas podem ser mais confortáveis. Aqui, para exemplificarmos, iremos poupar dinheiro por 6 anos (72 meses) e utilizaremos 15% da renda. Assim, o valor poupado será de R$900,00, valor bem mais confortável de ser guardado quando comparado com os outros.

Assim, no final dos seis anos você terá R$64.800,00, valor suficiente para dar a entrada no apartamento.

Lembramos aqui que, para que seu dinheiro não perca poder de compra devido a inflação, o ideal é que você o invista em produtos de baixo risco como, por exemplo, de renda fixa. Contudo, para este artigo não ficar tão longo, não entraremos neste critério.

- Imposto e documentação

Além disso, não menos importante, quando se compra um imóvel você precisa pagar taxas. Primeiro, temos o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) que é um imposto municipal cobrado sempre que há a transferência de imóveis. Por conta disso, o valor varia de acordo com a localização e, dependendo da prefeitura, é possível parcelar o valor.

No Rio de Janeiro, por exemplo, o ITBI corresponde a 3% do valor de mercado do imóvel ou do valor declarado, sendo utilizado o valor mais alto para o cálculo. Além disso, o valor deve ser pago a vista, só sendo possível parcelar quando: a transmissão imobiliária já aconteceu, o prazo legal de pagamento está vencido ou o crédito ainda não está inscrito em Dívida Ativa. Logo, se decidirmos comprar o apartamento do exemplo anterior, que custa um preço médio de R$300 mil, o valor do ITBI será de R$9.000,00.

Depois é necessário realizar a escritura pública. Entretanto, este documento pode ser substituído pelo o que o banco emite nos casos de imóvel financiado. – que é o que estamos comentando sobre. Porém, se você irá comprar seu imóvel a vista, é necessário correr atrás deste documento. No Rio de janeiro, este documento custa em torno de R$ 2.495,37 para a compra, venda ou doação de bens entre R$200.001,00 e R$400.000,00, como o imóvel do nosso exemplo proposto.

Por fim, há o RGI (Registro Geral de Imóveis), que é feito no Cartório de Registro de Imóveis e comprova, por lei, a quem pertence o bem negociado. Geralmente, a taxa é de 1% sobre o preço do imóvel. No Rio de Janeiro, o valor de um imóvel de R$300.000 tem o RGI R$ 2.371,43.

Sendo assim, se utilizarmos novamente como base o exemplo do nosso apartamento de R$300.000,00 que será financiado, no somatório de todas as taxas, ou seja, ITBI e RGI, deverá ser pago R$11.371,43. Esse valor também deve entrar no planejamento financeiro!

- Custo do imóvel

Além de focar apenas no preço do imóvel, é preciso ter em mente os custos dele. Logo, faça uma lista de contas e gastos inevitáveis. A seguir, exemplificamos alguns desses gastos que o comprador do apartamento de nosso exemplo teria com que se preocupar.

- IPTU

- Condomínio

- Água

- Luz

- Gás

Ao final, faça uma somatória e conclua se o seu orçamento é capaz de arcar com esses gastos. Tenha em mente que o condomínio e o IPTU são os itens que mais pesam nessa lista.

- Reformas

Seja um imóvel novo ou usado, muito provavelmente, você precisará fazer uma reforma. Entretanto, somente você poderá definir uma margem para quanto ela irá custar. Sendo assim, se programe e faça as decisões corretas para seu orçamento. Por exemplo, se você contratar um arquiteto renomado, com certeza você gastará muito mais do que se comprar um pacote de consultoria de arquitetura online.

Bem, depois de todos estes tópicos, chegamos ao fim deste artigo. Acredito que tenhamos conversado sobre tópicos importantes e que impactam diretamente no dinheiro necessário para comprar o seu imóvel. Lembramos que o processo de comprar uma casa ou um apartamento é demorado, além de exigir calma e estudos.

Não se esqueça que o seu planejamento de finanças pessoal é seu aliado nessa conquista. Reiteramos que nosso e-book sobre este assunto pode ser baixado gratuitamente aqui!

Fique atento ao nosso blog! Toda semana temos conteúdos incríveis!

Artigo por: Gabriela Lemos

Revisado por: Ana Vitória Marques e Thais Lucena